Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso. E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.
La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita.
A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni)
B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni)
A) Acquisto da imprese di costruzione/ristrutturazione
La compravendita da imprese di costruzione o di ristrutturazione, ad eccezioni di particolari fattispecie, è soggetta ad IVA, che viene corrisposta direttamente alla società venditrice.
L’aliquota IVA da applicarsi sul prezzo della vendita sarà:
– pari al 10 % in assenza di agevolazioni prima casa;
– pari al 4% nel caso in cui vengano richieste le agevolazioni prima casa.
Lo stesso trattamento tributario è applicato all’assegnazione di case ai soci di cooperativa edilizia di abitazione.
In caso di acquisto soggetto ad IVA, andranno inoltre corrisposte al notaio, che le verserà successivamente alla Agenzia delle Entrate, le seguenti imposte:
B) Acquisto da privati
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale vengono versate dalla parte acquirente al notaio che le verserà, a sua volta, all’Agenzia delle Entrate in sede di registrazione.
1) In assenza di agevolazioni
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 126), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
L’imposta minima è sempre di euro 1.000.
2) Agevolazioni per l’acquisto della prima casa di abitazione
Le aliquote si applicano di regola sul prezzo della vendita dichiarato in atto; in caso di trasferimento di immobili ad uso abitativo nei confronti di persone fisiche la parte acquirente può chiedere la liquidazione dell’imposta di registro sul “valore catastale” (prezzo-valore) dell’immobile (ossia il valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente di legge pari a 115,5), indipendentemente dall’effettivo ammontare del prezzo della vendita, ancorché superiore a tale valore.
L’imposta minima è sempre di euro 1.000.
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La scelta del notaio è assolutamente libera (non deve essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca alla quale si è richiesto un mutuo), e spetta all’acquirente, essendo quest’ultimo tenuto al pagamento dei compensi, salvo diversi accordi con il venditore.
La scelta del notaio, dunque, deve essere orientata dal rapporto di fiducia del cliente nei suoi confronti, anche in base al tempo dedicato e alla consulenza prestata per garantire un acquisto sicuro. Se non si ha un notaio di fiducia, ci si può rivolgere al notaio più vicino.
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La proposta d’acquisto
E’ importante distinguere la proposta d’acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”. Una volta firmata, la proposta […]
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